第38章 不是我看不起诸位
第38章不是我看不起诸位
会议室前排坐着梁启刚，左右是公司另外两个小股东，外加一个专职副总。
后面呼啦啦坐不少人，全是公司有点职务的高管、经理，梁婉莹则是坐在最后一排，看他的眼神有点不屑。
王宇笑了笑不在意，转身开始在身后的移动黑板上画房地产全过程节点图。
刚开始会议室里还有一阵阵的低声讨论，在王宇的图画出三分之一的时候，已经安静异常。
大概花了十五分钟，王宇将包括财务在内的全流程节点图画完了。
转身，将手里的粉笔丢盒子里，王宇双手撑在讲桌上，目光扫视会议室里所有人。
“七十天开工，一百五十天开盘，七个月现金流回正，你们谁能做到？”
话音刚落，会议室里一片嘈杂。
“怎么可能，你这图上还要求拿地前融资，提前做资金规划.”
这是财务口
“这不是瞎扯淡嘛，从拿地开始，这么多手续，怎么可能七十天开工？还有预售，政府规定在那里，怎么可能来得及.”
这是工程口
“七个月现金流回正，卖苹果吗，这是几十万一套的房子”
这是营销口，王宇看到了瞿总监。
好半晌，声音连绵不熄。
梁启刚站起身看向身后，不一会儿，全部安静了下来。
“不是我看不起诸位，以你们现在的思想高度，真做不到！”
这下爆了，彻底爆了。
最后一排的梁婉莹微张小嘴，对于王宇无差别开炮，显然吃惊到不能理解。
王宇丝毫不慌，点着刚才说工期不可能的那位工程口负责人道：“伱说不可能，我来和你掰扯掰扯！”
说着，拿起粉笔在流程图边上画了一块地。
“拿地前做不做提前草规？”
“这不设计院做的事吗？”
“所以你做不到！”
王宇一摊手，对着梁启刚道：“在梁总想拿一块地之前，先对这块地做简单的规划设计，依据土地的信息，可以排几栋楼，怎么最大化利用土地容积率.”
因为讲的专业，听起来也不是很难做到，工程口的负责人不说话了。
“初步算下来能做，那么地勘可以进场了”
“瞎扯淡，地还不是你的，地勘”
“一个地勘才多少钱？”
王宇看向财务：“从地勘到出结果，再到初步设计出地下机构，前后两个月要的吧？一个成本五亿的项目，融资3亿，你算算两个月财务成本多少？”
说完不带停歇，转向工程负责人：“这两个月省下来，七十天能不能开工？”
安静，绝对的安静。
良久，财务负责人不高的声音响起：“按照十个点的利息计算，两个月资金成本五百万，还有.”
“够不够？”
王宇再问工程口。
梁启刚率先站起身鼓掌，看王宇的两眼在发光。
掌声过后，王宇眼睛瞄向瞿总监，嗯，他有时候心眼不大。
“就拿MH这个二十万方的项目来讲，营销做的什么狗屁方案？”
王宇出口就是放炸弹，矛头对准营销，但这会儿没人直接杠了。
大家都看出来了，这个年轻到令人发指的家伙就是个妖孽，居然比他们这些吃了十几年地产饭的人还要专业。
“都说以销定产，一个盘子分几次开，每次开多少，都需要营销依据市场情况来判断，然后再反馈到工程口，让他们安排好施工节奏……”
摇着头，王宇看向梁启刚：“从来没有这么做过吧？”
梁启刚摇头，以销定产，那需要营销多么强大才能做到啊！
跳过这个问题，王宇继续：“梁总和闵行这边关系还不错吧？”
梁启刚这会儿绝对乐坏了，这是在剖析闵行项目呢。
本来就是今天的主要目的，只不过前面的内容也不逊色，他捡到宝了。
看到他点头，王宇双手一摊：“去找政府谈，你们金城地产本着回馈社会的企业责任，在小区附近投资一所幼儿园，一所小学！”
前排几个人眼睛顿时亮了起来。
“能花几个钱？”
王宇瞧着瞿总监：“赞助一条公交线路延伸到小区两个门口，会不会？所有沿街店铺暂时不卖，去招商！把超市、菜场、银行.全招进来，免一年租金来不来？不行就免两年、三年.”
“不是你的钱，张口就来.”
这是瞿总监最后的抵抗。
“这些配套上来了，你多卖100一个平米不全有了？”
王宇嗤笑：“做到这个份上，这个盘要不涨个三五百一平米，我都瞧不起你！”
“记下来，全都记下来！”
梁启刚挥舞手臂对着后面高喊。
“工程上也可以做些动作，比如向当地主管部门申报文明工地，花钱把双层安全通道搭起来，现场安全文明按照规范、甚至超过规范来做，这是配合销售做的动作！”
王宇再次抛出新观念：“把前期的蓄客提前带进工地，让那些准客户看到你们的质量，让那些准客户看到你们的标准，让那些准客户在提意见的过程中参与进来，潜意识的把这个盘里的房子当成是他未来的家！”
一口气说完，王宇端起水杯喝了口水。
随后掏出香烟走到梁启刚面前，一人点了一根后，王宇总结道：“既是给这个楼盘做营销，也是给金城地产做品牌！”
这场讲座一直讲到将近下午一点才结束。
在公司食堂简单弄了一口，王宇被梁启刚拉到了总裁办公室。
“来我们地产公司吧，总经理位置给你做，月薪10万，怎么样？”
“这事您跟赵总去说，他对我有提携之恩，高低对我不错，我这人认情分！”
梁启刚看王宇的眼神愈发炙热。
但是王宇刚才也把话封死了，显然高薪并不能诱惑到他。
“按理说你今天这堂课价值连城，光一个地勘先做了再说，就可以为我一个项目节省几百万，我都不知道怎么表示了！”
说着，梁启刚走到办公桌前，拿出支票本开始动笔。
“五十万，你也别嫌少，咱们留个香火情。回头闵行小区开发顺利，我梁启刚还有厚报！”
“梁总客气了！”
王宇接过支票，和梁启刚握了握手：“以后有什么疑惑，或者新项目吃不准，咱们都可以电话联系，或者喊上赵总一起吃顿饭！”
“好好好！”
梁启刚连说三个好字。
一直送到底楼大厅，在王宇再三推辞之下，梁启刚才没送出去。
王宇临走冲大厅前台的小姐姐挤了挤眼睛，看到她脸色微红，才带着愉快的心情走出金城大厦。
到停车场刚准备开启车门，喇叭声响起。王宇转身，看到一辆宝蓝色的保时捷开到边上，驾驶室里坐的正是梁婉莹。
“？”
“你赢了！”
“证明我不光会拉皮条，是吗？”
“一起吃个晚饭？”
“姐姐，我们不约！”
王宇上车，点火启动，扬长而去！
“姐姐？”
风中凌乱的梁婉莹目瞪口呆，良久之后，噗呲一声笑了出来。
“小屁孩，给我等着！”
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会议室前排坐着梁启刚，左右是公司另外两个小股东，外加一个专职副总。
后面呼啦啦坐不少人，全是公司有点职务的高管、经理，梁婉莹则是坐在最后一排，看他的眼神有点不屑。
王宇笑了笑不在意，转身开始在身后的移动黑板上画房地产全过程节点图。
刚开始会议室里还有一阵阵的低声讨论，在王宇的图画出三分之一的时候，已经安静异常。
大概花了十五分钟，王宇将包括财务在内的全流程节点图画完了。
转身，将手里的粉笔丢盒子里，王宇双手撑在讲桌上，目光扫视会议室里所有人。
“七十天开工，一百五十天开盘，七个月现金流回正，你们谁能做到？”
话音刚落，会议室里一片嘈杂。
“怎么可能，你这图上还要求拿地前融资，提前做资金规划.”
这是财务口
“这不是瞎扯淡嘛，从拿地开始，这么多手续，怎么可能七十天开工？还有预售，政府规定在那里，怎么可能来得及.”
这是工程口
“七个月现金流回正，卖苹果吗，这是几十万一套的房子”
这是营销口，王宇看到了瞿总监。
好半晌，声音连绵不熄。
梁启刚站起身看向身后，不一会儿，全部安静了下来。
“不是我看不起诸位，以你们现在的思想高度，真做不到！”
这下爆了，彻底爆了。
最后一排的梁婉莹微张小嘴，对于王宇无差别开炮，显然吃惊到不能理解。
王宇丝毫不慌，点着刚才说工期不可能的那位工程口负责人道：“伱说不可能，我来和你掰扯掰扯！”
说着，拿起粉笔在流程图边上画了一块地。
“拿地前做不做提前草规？”
“这不设计院做的事吗？”
“所以你做不到！”
王宇一摊手，对着梁启刚道：“在梁总想拿一块地之前，先对这块地做简单的规划设计，依据土地的信息，可以排几栋楼，怎么最大化利用土地容积率.”
因为讲的专业，听起来也不是很难做到，工程口的负责人不说话了。
“初步算下来能做，那么地勘可以进场了”
“瞎扯淡，地还不是你的，地勘”
“一个地勘才多少钱？”
王宇看向财务：“从地勘到出结果，再到初步设计出地下机构，前后两个月要的吧？一个成本五亿的项目，融资3亿，你算算两个月财务成本多少？”
说完不带停歇，转向工程负责人：“这两个月省下来，七十天能不能开工？”
安静，绝对的安静。
良久，财务负责人不高的声音响起：“按照十个点的利息计算，两个月资金成本五百万，还有.”
“够不够？”
王宇再问工程口。
梁启刚率先站起身鼓掌，看王宇的两眼在发光。
掌声过后，王宇眼睛瞄向瞿总监，嗯，他有时候心眼不大。
“就拿MH这个二十万方的项目来讲，营销做的什么狗屁方案？”
王宇出口就是放炸弹，矛头对准营销，但这会儿没人直接杠了。
大家都看出来了，这个年轻到令人发指的家伙就是个妖孽，居然比他们这些吃了十几年地产饭的人还要专业。
“都说以销定产，一个盘子分几次开，每次开多少，都需要营销依据市场情况来判断，然后再反馈到工程口，让他们安排好施工节奏……”
摇着头，王宇看向梁启刚：“从来没有这么做过吧？”
梁启刚摇头，以销定产，那需要营销多么强大才能做到啊！
跳过这个问题，王宇继续：“梁总和闵行这边关系还不错吧？”
梁启刚这会儿绝对乐坏了，这是在剖析闵行项目呢。
本来就是今天的主要目的，只不过前面的内容也不逊色，他捡到宝了。
看到他点头，王宇双手一摊：“去找政府谈，你们金城地产本着回馈社会的企业责任，在小区附近投资一所幼儿园，一所小学！”
前排几个人眼睛顿时亮了起来。
“能花几个钱？”
王宇瞧着瞿总监：“赞助一条公交线路延伸到小区两个门口，会不会？所有沿街店铺暂时不卖，去招商！把超市、菜场、银行.全招进来，免一年租金来不来？不行就免两年、三年.”
“不是你的钱，张口就来.”
这是瞿总监最后的抵抗。
“这些配套上来了，你多卖100一个平米不全有了？”
王宇嗤笑：“做到这个份上，这个盘要不涨个三五百一平米，我都瞧不起你！”
“记下来，全都记下来！”
梁启刚挥舞手臂对着后面高喊。
“工程上也可以做些动作，比如向当地主管部门申报文明工地，花钱把双层安全通道搭起来，现场安全文明按照规范、甚至超过规范来做，这是配合销售做的动作！”
王宇再次抛出新观念：“把前期的蓄客提前带进工地，让那些准客户看到你们的质量，让那些准客户看到你们的标准，让那些准客户在提意见的过程中参与进来，潜意识的把这个盘里的房子当成是他未来的家！”
一口气说完，王宇端起水杯喝了口水。
随后掏出香烟走到梁启刚面前，一人点了一根后，王宇总结道：“既是给这个楼盘做营销，也是给金城地产做品牌！”
这场讲座一直讲到将近下午一点才结束。
在公司食堂简单弄了一口，王宇被梁启刚拉到了总裁办公室。
“来我们地产公司吧，总经理位置给你做，月薪10万，怎么样？”
“这事您跟赵总去说，他对我有提携之恩，高低对我不错，我这人认情分！”
梁启刚看王宇的眼神愈发炙热。
但是王宇刚才也把话封死了，显然高薪并不能诱惑到他。
“按理说你今天这堂课价值连城，光一个地勘先做了再说，就可以为我一个项目节省几百万，我都不知道怎么表示了！”
说着，梁启刚走到办公桌前，拿出支票本开始动笔。
“五十万，你也别嫌少，咱们留个香火情。回头闵行小区开发顺利，我梁启刚还有厚报！”
“梁总客气了！”
王宇接过支票，和梁启刚握了握手：“以后有什么疑惑，或者新项目吃不准，咱们都可以电话联系，或者喊上赵总一起吃顿饭！”
“好好好！”
梁启刚连说三个好字。
一直送到底楼大厅，在王宇再三推辞之下，梁启刚才没送出去。
王宇临走冲大厅前台的小姐姐挤了挤眼睛，看到她脸色微红，才带着愉快的心情走出金城大厦。
到停车场刚准备开启车门，喇叭声响起。王宇转身，看到一辆宝蓝色的保时捷开到边上，驾驶室里坐的正是梁婉莹。
“？”
“你赢了！”
“证明我不光会拉皮条，是吗？”
“一起吃个晚饭？”
“姐姐，我们不约！”
王宇上车，点火启动，扬长而去！
“姐姐？”
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